호텔 프로젝트 파이낸싱(Project Financing: PF)의 기본 상식

포스트 코로나 이후 호텔 투자에 본격적으로 나서고 있다. 해외 입국자 자가 격리면제 및 PCR 검사 등 해제로 외국인 관광

객이 늘어나면서 명동도 활기를 띠고 있다는 반가운 기사를 보고, 국내 여행이 보다 더 활발해 질 것을 대비해 호텔투자가

확대 할 것으로 기대해 봅니다.

 

최근 호텔 개발사업 투자에 관심을 보이는 예비 호텔사업자가 늘고 있습니다. 2022.9.26.부터는 야외 마스크 착용 해제와

엔데믹 시대 호텔의 수익성이 높아질 것으로 분석 전망되고, 한류의 성장과 누적된 여행 수요로 국내 호텔 시장이 투자자들

의 관심을 받고 있는 가운데 예비 호텔진출 사업자에게는 허울뿐인 관광진흥개발기금이 아닌 호텔 프로젝트 파이낸싱

(Project Financing: PF)의 기본 상식에 대해 알아보겠습니다.

 

1. Project Financing이란?

1920년대 미국의 유전개발사업에 활용되면서 세계적으로 확산된 금융기법으로, 모기업의 담보나 신용에 근거하여 대출이

이루어지는 전통적인 기업금융과 다르게, 특정한(호텔) 프로젝트의 수익성을 담보로 하여 해당 프로젝트를 수행하는 데

필요한 자금을 조달하는 금융기법을 총칭하는 것이다.

 

PF는 모기업과 법적으로 독립적 기업인 특수목적법인(SPC: Special Purpose Company)을 설립하여 프로젝트로부터의

현금흐름을 모기업의 현금흐름과 완전히 분리시켜서 소요자금을 조달하는 금융기법이라 할 수 있다.

 

2. 복잡한 계약 및 금융절차

 

호텔복합리조트 프로젝트의 시공 및 운영에는 다양한 종류의 위험이 내포되어 있어 PF를 성사시키기 위해서는 전문적인

금융 및 보증절차, 복잡한 계약 및 협정, 난해한 회계 및 조세처리, 다양한 문서화 과정 등이 필요하다.

국제적인 대형 복합리조트 프로젝트의 경우 프로젝트의 타당성을 인지하여 PF 계약을 체결하는 데 몇 년이 소요되는 경우

도 있다.

 

3. 위험배분에 대하여

 

호텔 사업주가 프로젝트회사에 지분을 출자함으로써 부담하는 지분위험(equity risk)을 희석하고 프로젝트로부터 발생

가능한 위험을 채권자에게 가능한 한 많이 전가하기 위해 소요자금의 조달과정에서 보다 많은 채무를 발행하려고 하나

채권자들은 채권과 관련된 모기업 전체로서의 신용위험(credit risk)만을 받아들이려 하고, 사업주의 당해 프로젝트에 대한

지분위험은 수용하려 하지 않는 것이 일반적인 경향이다.

즉 채권자들은 채무불이행위험을 극소화하기 위해 사업주나 이해관계자의 신용보증이나 담보가 있는 경우에만 PF를 위한

신용을 공여하려고 한다.

따라서 PF가 성공하기 위해서는 호텔 사업주와 채권자간에 적절한 수준에서의 위험배분이 이루어져야 하며, 구체적인

위험배분기준 및 부담위험의 크기는 프로젝트의 기술적․경제적 타당성에 있다고 할 수 있다.

 

4. 높은 금융비용

 

PF를 주관하는 주간사은행(agent bank)은 프로젝트와 관련된 위험의 유형과 크기 및 영향을 분석하고, 당사자 간에 배분

하는 등 PF의 구조를 짜는 데 필요한 전문성을 보유하며, 실제 계약체결까지 상당한 비용과 시간이 소요되므로, 이에 대한

대가로 일반기업금융에 비해 상대적으로 높은 수준의 금리 및 수수료를 요구하는 것이 일반적이다.

 

5.프로젝트회사(SPC)

 

프로젝트회사(project company)란 SPC를 말하는 것으로 모기업이 주체가 되어 당해 프로젝트의 개발 및 자금조달을 위해

설립한 특수목적법인이다.

형태는 합작법인이 일반적이나 경우에 따라서는 법인의 형태가 아닌 조합(partnership) 형태를 취하는 경우도 있다. 프로젝

트회사는 모기업의 여타 기업과 법적․경제적으로 분리된 독립법인으로서 시공․운영․자금조달․상환 등 프로젝트 전 과정에

서의 모든 권리․의무의 당사자가 된다.

 

6. 시행사 (개발업자, sponsors)

 

시행사는 개발업자라고도 하는데, 프로젝트를 기획․개발하고 프로젝트회사에 출자하며 보증을 제공하는 등 프로젝트의

모든 진행단계에서 중심적 역할을 수행하고, 사업주는 특정기업이나, 시공업체, 원자재 공급업체 및 프로젝트 산출물의

소비자 등 이해관계자들이 결합된 컨소시엄, 프로젝트의 시공․운영 등과 밀접한 관계를 가지고 있는 이해 당사자가 되는

경우가 많은데, 사업주가 시공사․공급자․산출물구매자 등을 겸하는 경우가 많다.

 

7. 시공사(construction company, 건설회사)

 

복수의 시공사가 참여를 하며 주로 시공에 대해서만 책임을 진다.

시공사가 관리운영자가 되어 준공책임 및 지급보증을 하고, 분양수익금관리 책임도 맡게 된다.

또한 사업주가 관리운영자를 겸하는 경우도 있으나, 사업주가 아닌 전문적인 관리운영회사와 관리운영계약을 체결하거나

주사업주(main sponsor)가 프로젝트의 신뢰성을 높이기 위해 전문적인 관리운영자를 소량의 지분참여를 통해 사업주로

끌어들이는 경우도 있다.

 

8. 법률 전문가

 

호텔 프로젝트 파이낸싱은 방대한 서류작업이 수반되고 세금 및 기타 법률문제에 대한 이해당사자간의 대립이 첨예한

경우가 많으므로 법률전문가(변호사)의 역할이 매우 중요하다.

 

9. 기타 전문가 참여

 

참여주체로 호텔 프로젝트의 환경적, 경제적․기술적 타당성을 담당하는 호텔 컨설턴트, 사업의 감리 ․감독을 담당하는

감리회사, 호텔 프로젝트의 신용평가를 담당하는 신용평가기관 등이 있다.

 

10. 호텔 프로젝트 파이낸싱의 문제점은

 

HPF는 다양한 유용성을 가지고 있지만, 초기 고정자본 투자가 높은 사업으로, 호텔 프로젝트 위험이 높고, 막대한 자금이

소요되는 사업이라는 점과 PF 자체의 고유한 속성으로 인해 다음과 같은 문제점 가지고 있다.

 

1) 복잡한 금융절차

 

PF는 다양한 이해관계를 가지고 있는 당사자들의 협상에 의해 이루어지기 때문에 그들 간의 위험배분 및 참여조건 결정에

많은 시간과 비용소모가 많다.

 

2) 높은 금융비용

 

PF와 관련하여 금융기관이 부담하는 각종 위험이 통상적인 일반기업금융에 비해 높고 다양하기 때문에 이것이 더 높은

금리 및 수수료 수준으로 귀결 된다.

 

11. 호텔프로젝트 파이낸싱의 성공요건

 

HPF가 성공적으로 이루어지기 위해서는 프로젝트의 호텔사업 수행분석, 기술성 분석, 시장성분석, 수익성 및 경제성분석,

호텔 환경에 대한 타당성 분석이 선행되어야 한다.

 

① 호텔프로젝트에 수행되는 시장성 및 호텔사업 환경의 종합분석의 기술적 타당성 분석이 선행 되어야 한다.

 

② 전문가들이 프로젝트로부터의 미래현금흐름을 예측하여 프로젝트에서 발생하는 매출액이 시설운영비, 부채비용, 세금,

기술사용료(로열티), 기타 비용 및 지분출자자에 대한 합리적인 수익을 올리기에 충분할  것인가를 분석하는 수익성․경제적 타당성 조사도 함께 이루어져야 한다.

 

이상의 두 가지 호텔 사업타당성 분석은 사업주와 은행을 비롯한 채권자가 독립적으로 혹은 제3자의 호텔전문가에 의뢰

하여 수행하는 것이 일반적이다.

 

마 무 리

 

우리나라에서 호텔에 투자를 할 때에는 호텔의 실무 현장 전문가의 선택이 중요합니다. 호텔에 투자해 본 경험과 관광진흥

법에 대한 지식이 많고, 호텔실무경험이 풍부하며, 호텔 운영을 잘 할 수 있는, 호텔 투자에 특화 되어있는, 호텔 등급 평가

의 권위 있는 호텔 최고의 전문가를 선택하면 후회 없이 호텔사업을 성공적으로 진행 할 수 있을 것으로 확신 합니다.

 

※호텔프로젝트상담 : 호텔개발자문, 호텔경영, 복합리조트 등

호텔사업진출타당성분석, 호텔사업계획서, 호텔사업승인 및 변경, 호텔업등급컨설팅, 호텔인력배치 및 매출증대 경영지도

 

최고의 호텔전문가 : 소장/교수 김 학 수  

(050 -2808 -8989 / 02-790-5480)  

 

  ※ 2023년 상반기 관광진흥개발기금 융자접수 일정( 전년도 참고 예정)

1)시설자금 접수 예정 기간: 2022.12.24.(금)~23.05.13.(금) 

 

※참고: 관광기금은 융자대출로 건축주 본인(담보능력)이 신청하는 것으로

관광기금 배정을 빙자한 사전 계약금, 수수료 및 인센티브을 요구하는 것은 완전 불법입니다. 

(100% 기금을 받아 준다고 하는 것은 120% 거짓임)

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